Le dispositif Pinel a tiré sa révérence le 31 décembre 2024. Pour relancer l'investissement locatif, le gouvernement a adopté en janvier 2026 le dispositif Jeanbrun, créant le nouveau statut du bailleur privé. Ce cadre fiscal inédit permet enfin aux propriétaires de logements loués nus de bénéficier d'un système d'amortissement, jusqu'ici réservé à la location meublée. Voici tout ce que vous devez savoir.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun (du nom du député Thibault Jeanbrun qui l'a porté) crée un statut fiscal inédit pour les bailleurs privés. Il permet aux propriétaires de logements loués vides (non meublés) d'amortir leur bien immobilier. Concrètement, vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur de votre logement de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition.
C'est une petite révolution : jusqu'à présent, seuls les loueurs en meublé (LMNP/LMP) pouvaient amortir leur bien. Les bailleurs en location nue étaient désavantagés fiscalement.
Les taux d'amortissement selon le type de location
Le dispositif Jeanbrun prévoit des taux d'amortissement différents selon que vous louez à loyer intermédiaire, social ou très social :
| Type de location | Logement neuf | Logement ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% / an | 3% / an | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5% / an | 4% / an | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5% / an | 5% / an | 12 000 € |
Exemple concret : Pour un appartement neuf de 200 000 € loué à loyer intermédiaire, vous pouvez déduire 7 000 € par an (3,5% × 200 000 €) de vos revenus fonciers. Sur 20 ans, c'est potentiellement 140 000 € de déductions fiscales.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun
1. Engagement de location minimum
Vous devez vous engager à louer le logement pendant au moins 9 ans de manière continue. Les périodes de vacance prolongées peuvent remettre en cause l'avantage fiscal.
2. Performance énergétique exigée
- Logement neuf : doit respecter la norme RE2020
- Logement ancien : doit avoir un DPE classé A ou B
Cette condition exclut de fait les passoires thermiques (classes F et G) du dispositif, sauf à réaliser des travaux de rénovation énergétique conséquents.
3. Travaux obligatoires pour l'ancien
Si vous achetez un logement ancien, vous devez réaliser des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition. Ces travaux doivent permettre d'atteindre le niveau de performance énergétique requis (DPE A ou B).
4. Plafonds de loyers
Les loyers doivent respecter les plafonds du dispositif Loc'Avantages. En contrepartie de l'avantage fiscal, vous vous engagez à pratiquer des loyers inférieurs au marché. Plus votre loyer est bas (social ou très social), plus votre taux d'amortissement est élevé.
Où s'applique le dispositif Jeanbrun ?
Bonne nouvelle : contrairement au Pinel qui était limité aux zones tendues, le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans condition de zonage. Que votre bien soit situé à Paris, Lyon ou dans une commune rurale, vous pouvez potentiellement en bénéficier.
Attention toutefois : les plafonds de loyers varient selon les zones géographiques. Un décret doit préciser les montants exacts par commune.
Les autres avantages fiscaux 2026
En parallèle du dispositif Jeanbrun, d'autres mesures favorables aux propriétaires ont été adoptées dans le cadre du plan "Relance Logement" :
Régime micro-foncier amélioré
- Plafond de revenus relevé de 15 000 € à 30 000 €
- Abattement forfaitaire passant de 30% à 50%
- Jusqu'à 65% d'abattement pour les loyers très modérés
Déficit foncier quadruplé
Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier passe de 10 700 € à 40 000 €. Une aubaine pour ceux qui réalisent d'importants travaux de rénovation.
Exonérations supplémentaires
- IFI : exemption pour les biens loués en résidence principale
- Plus-values : exonération totale après 20 ans de location (contre 22 ans actuellement)
Combien pouvez-vous économiser avec le dispositif Jeanbrun ?
Selon votre situation et le type de location choisi, l'économie d'impôt peut aller de 1 700 € à 3 500 € par an. Sur la durée d'engagement de 9 ans, cela représente une économie totale pouvant atteindre plus de 30 000 €.
À retenir sur le dispositif Jeanbrun
- Amortissement de 3% à 5,5% par an selon le type de location
- Engagement de location de 9 ans minimum
- DPE A ou B obligatoire (ou travaux de rénovation)
- Applicable partout en France
- Économie potentielle : 1 700 € à 3 500 € / an
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Comment se préparer au dispositif Jeanbrun ?
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif en 2026, voici les étapes à suivre :
- Évaluez la performance énergétique des biens que vous visez (privilégiez les DPE A ou B)
- Calculez la rentabilité en intégrant les plafonds de loyers imposés
- Estimez votre économie fiscale avec le taux d'amortissement applicable
- Prévoyez un budget travaux si vous optez pour l'ancien (minimum 30% du prix)
- Anticipez l'engagement de 9 ans dans votre stratégie patrimoniale
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun représente une opportunité fiscale majeure pour les propriétaires qui acceptent de jouer le jeu du logement abordable. En échange de loyers plafonnés, vous bénéficiez d'un amortissement jusque-là réservé aux loueurs en meublé.
Le dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs visant le long terme, prêts à s'engager sur 9 ans et à respecter les exigences de performance énergétique. C'est aussi une façon de valoriser un patrimoine immobilier tout en participant à l'effort national de logement.
Les décrets d'application précisant les plafonds de loyers par zone et les modalités exactes devraient être publiés courant 2026. Nous mettrons à jour cet article dès leur parution.
